Il Mutuo
Ai sensi dell’articolo 1813 del C.C. il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Con l’art. 1814 C.C. le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario.Il mutuo è un contratto di durata (che spiega i suoi effetti in un determinato lasso di tempo) mediante il quale un soggetto detto mutuante consegna ad un’altra parte detta mutuataria, che ne diviene proprietaria, un determinato ammontare di denaro; Il mutuo si presume oneroso.
Sussiste cioè l’obbligo del mutuatario di restituire la somma ricevuta e gli interessi maturati entro una certa data (art. 1815 e art. 1816 C.C.). Il saggio d’interesse è calcolato per legge ogni anno (interessi legali) e allo stesso saggio vengono computati gli interessi convenzionali se le parti non ne hanno determinato la misura.
In sintesi, ai sensi della disciplina codicistica: Oggetto del mutuo possono essere il denaro o altre cose fungibili (ovvero restituibili per genere o per equivalente), il mutuo quindi è un contratto a prestazioni corrispettive, di durata, presuntivamente oneroso e per finire, è un finanziamento a medio lungo termine.
Nel mutuo bancario la banca trasferisce una certa quantità di denaro al richiedente che si obbliga alla restituzione dell’importo concesso (capitale erogato) e al pagamento di interessi da calcolare sulla base di un parametro finanziario (tasso di interesse). L’adempimento avviene in modo graduale nel tempo (durata del mutuo), attraverso versamenti periodici (le rate), la cui cadenza può variare secondo un piano di ammortamento concordemente accettato dalle parti.
Il mutuo può essere ipotecario nel caso in cui il rimborso nei confronti della banca è garantito da una ipoteca su di uno specifico bene, in genere l’immobile acquistato. Il mutuo può essere chirografario cioè garantito solo dal reddito del mutuatario.
L’ipoteca è una forma di garanzia reale che ha ad oggetto beni immobili, come la casa di abitazione. La costituzione dell’ipoteca, che richiede l’intervento di un notaio, conferisce alla banca il diritto di agire sul bene dato in garanzia in caso di mancato rimborso da parte del mutuatario. Non incide sul godimento del bene da parte di chi lo ha acquistato tramite il mutuo, ma rappresenta un vincolo nel caso si decida successivamente di venderlo. Il mutuo può essere assistito altresì da fideiussione. La fideiussione è una garanzia personale con cui un soggetto si impegna a garantire il pagamento di un debito di un altro soggetto, inoltre al mutuo può essere associata una polizza assicurativa ad esempio a copertura dei danni sull’immobile.
I contratti di mutuo possono differenziarsi per: finalità – durata - il tasso d’interesse I contratti di mutuo possono essere offerti a consumatori e altri clienti. La finalità del mutuo che più frequentemente viene richiesto è il mutuo per l’acquisto di immobile. Il mutuo può essere richiesto anche per finalità di costruzione e ristrutturazione d’immobili, per esigenze di liquidità.
Il mutuo è un contratto che produce effetti nel tempo. Il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi sono eventi che vanno a completarsi entro una certa scadenza temporale solitamente compresa tra i 5 a 30 anni.
L’interesse è un costo del mutuo, è il costo del denaro prestato dal creditore, ed è espresso in percentuale. Il tasso è determinato con riferimento a parametri riscontrabili sui mercati monetari e finanziari, a cui è aggiunta una maggiorazione (spread). L’entità di tale maggiorazione, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato, cresce in relazione alla durata del contratto. Di norma, i parametri di riferimento sono l’EURIRS o IRS ovvero l’EURIBOR a seconda se il mutuo sia stato negoziato a tasso fisso ovvero a tasso variabile. Il tasso d’interesse può essere fisso o variabile. Nei mutui a tasso fisso rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso d’interesse sia l’importo delle singole rate. Il tasso utilizzato come parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso è il cd. EURIRS O IRS tasso interbancario diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea. Nel mutuo a tasso variabile il tasso d’interesse varia, rispetto a quello iniziale, a scadenze prestabilite secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il parametro di riferimento è l’EURIBOR, tasso interbancario diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea. Mutuo può essere a tasso misto o di due tipi. Nel mutuo a tasso misto il tasso può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il mutuo è suddivido in due parti una con il tasso fisso e una con il tasso variabile.
La rata è l’importo che il mutuatario versa periodicamente per la restituzione della somma presa in prestito. In genere è composta di quota capitale e quota interessi. Può essere costante, crescente o decrescente. Può essere mensile, trimestrale, semestrale o se convenuto annuale l’importo della rata dipende da importo preso in prestito, durata del contratto e tasso d’interesse applicato. Il rimborso dell’importo erogato si sviluppa nel tempo secondo un piano, detto ammortamento, che esplicita in modo dettagliato importi da versare e tempi da rispettare nel pagamento delle rate, lungo tutta la durata del contratto.
Vi sono diversi tipi di piani di ammortamento si distinguono in:
- Quello in cui la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; in seguito, a mano a mano che il capitale viene restituito diminuisce la quota interessi pagata.
- Quello in cui la rata prevede una quota capitale fissa e una quota interessi decrescente nel tempo.
- Quello in cui vi è una rata costante e il pagamento degli interessi in anticipo (all’inizio del periodo in cui maturano). La prima rata è costituita solo da interessi ed è pagata al momento del prestito. L’ultima è composta solo da capitale.
- Per finire vi è il piano di ammortamento che vede la coesistenza di un’operazione di investimento (piano di accumulo finalizzato alla restituzione del capitale) con un’operazione prettamente finanziaria legata agli interessi generati dall’importo finanziato.
Il T.U.B detta alcune norme speciali per il mutuo, oltre alle norme sul credito fondiario (norme relative a particolari operazioni di credito artt. 38 e ss.), alcune disposizioni sono contenute nel titolo VI relativo alla trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole. L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota d'iscrizione menziona la clausola di indicizzazione. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.
I debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l'estinzione contrattualmente stabilito.
Nel caso di ritardato pagamento delle rate la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
L’art. 120 ter del TUB prevede la nullità della clausola per cui il mutuatario è tenuto al pagamento di compenso o penale o altre prestazioni in caso di estinzione anticipata o parziale dei mutui immobiliari
La nullità del patto o della clausola opera di diritto e non comporta la nullità del contratto. L’art. 120 quater del TUB disciplina invece la facoltà di surrogazione nei contratti di finanziamento per modalità, termini e oneri. La surrogazione comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.
Alcuni contratti di mutuo possono rientrare nella nozione di credito ai consumatori. Ad essi si applica quindi la disciplina del credito ai consumatori in materia di recesso, estinzione anticipata etc. Si tratta dei finanziamenti garantiti da ipoteca di durata inferiore a cinque anni, inoltre sono costruiti secondo lo schema del mutuo anche i prestiti personali e i finanziamenti con cessione del quinto dello stipendio, ai quali si applica la disciplina speciale del credito ai consumatori.
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